题目内容
（请给出正确答案）
A.液化气储备站、工业物流园、城市轻轨、科研实验基地、中心血站等用地适宜采用成本逼近法评估
B.评估别墅、高级公寓等居住用地应首选市场比较法进行评估，且应重点分析人文环境、景观、容积率等因素对地价的影响
C.油（气）井场用地适宜选择一定数量的地块作为标准宗地，其他宗地价格一般可经区域因素、个别因素修正后确定
D.采用收益还原法评估教育、科技、卫生、文化、体育用地时，收益应取整体收益
答案
C、油（气）井场用地适宜选择一定数量的地块作为标准宗地，其他宗地价格一般可经区域因素、个别因素修正后确定
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土地估价技术报告
第一部分 总述
一、估价项目名称
××县××工业园区A2号地块土地使用权出让价格评估。
二、委托估价方
(略)
三、受托估价方
(略)
四、估价目的
根据委托方提供的资料，估价对象拟通过挂牌方式进行出让，本次评估价格即为确定该土地使用权挂牌出让的保留价。
五、估价依据
(1)《中华人民共和国土地管理法》。
(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。
(3)关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知(国土资发[2006]307号)。
(4)××省、××市及××县等各级政府关于土地管理、地价管理的有关政策、法规。
(5)××县基准地价成果资料。
(6)委托方提供的估价对象规划控制指标等其他有关估价对象资料。
(7)××评估有限公司掌握的有关地价信息资料。
(8)评估人员实地踏勘及调查取得的资料。
六、估价基准日
二○○七年六月二十六日。
七、估价日期
二○○七年五月五日至二○○七年五月十六日。
八、地价定义
本次评估根据估价目的，将估价对象地价定义为待估宗地在评估基准日2007年6月26日，设定用途为工业用地，设定使用年限为其最高使用年限50年，设定土地开发程度为宗地红线外“三通”(通路、通电、通水)及红线内场地平整待建设的国有土地使用权价格。
九、估价结果
土地单价：116元/m2。
总地价：348.29万元。
总地价大写：叁佰肆拾捌万贰仟玖佰元整。
估价结果详见《土地估价结果一览表》(表略)。
十、需要特殊说明的事项
(一)估价假设条件
(1)本次评估时，估价对象尚未进行开发建设，因此在精度允许范围内，本次评估涉及的一些用地指标等中间数据，以委托方提供的估价对象规划控制指标数据上限为依据，并参照区域一般情况来确定。
(2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足今后生产、生活、经营的正常进行。
(3)在估价基准日地产市场为公开、平等、自愿、理性的交易市场。
(4)任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
(二)报告使用的限制条件
(1)本报告结果仅为本次估价目的服务，不得用于任何与本次估价目的无关的其他事项；不得擅改报告及歪曲理解报告有关内容。
(2)估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，本评估报告由XX评估有限公司负责解释。
(3)本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。
(4)本报告的技术报告未经许可，不得随意查阅、转用、发表。
(三)土地估价结果有效条件
(1)在地产市场不发生突发变化情况下，本报告估价结果有效期为半年。
(2)本报告估价结果是在估价基准日、本报告价格定义中设定的条件下的土地使用权权益价格。如果改变价格定义中的条件，本报告估价结果不成立。
(3)委托方提供的资料真实、有效。
(四)其他需要说明事项
(1)委托方对所提供资料的真实性负责，如因委托方提供资料有误，造成估价结果失真，受托方不承担责任。
(2)本次评估的估价报告分为“土地估价报告”和“土地估价技术报告”两部分。“土地估价技术报告”供委托方使用，“土地估价报告”仅供估价机构存档和提交当地国土资源部门审查。
(3)本报告所评估地块地下资源、地下埋藏物等所有权仍属国家，本报告评估价格不包含上述方面的价格。
十一、土地估价师签字
估价师姓名 估价师证号 签名
××× ××××× (签字)
××× ××××× (签字)
十二、土地估价机构
××评估有限公司(公章)
二○○七年五月十六日
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1．土地登记状况
估价对象位于××县××工业园区，其四至为：东至××，南至××，西至××，北至××。地块总面积为30025.23m2，土地拟出让用途为工业用地，出让年限为工业用地法定最高出让年限50年。地号××，图号××。
2．土地权利状况
根据委托方提供的资料，估价对象现状为国有待出让土地，拟以挂牌方式进行出让，拟出让用途为工业用地，出让年限为50年。根据估价目的，假定在估价基准日估价对象无抵押、出租等他项权利存在。
3．土地利用状况
根据委托方提供的资料及估价人员现场踏勘，估价对象内部现状为平整待开发土地。该估价对象主要规划技术指标为：总用地面积30025.23m2，建筑密度40%～60%，容积率≤ 1.4，绿地率为≥15%。(以下略)
二、地价影响因素分析
1．一般因素(略)
2．区域因素
估价对象位于××县××工业园区。该工业园区为省级开发区，园区总体规划面积5km2，位于××县县城工业用地级别的三级地范围内，属三级地内较好的区域。目前区域内对外交通主干道主要为××交通干道，交通便利。其他供水、供电等基础设施已达到五通配套。目前园区已引人多家资源型企业和汽摩配等非资源型企业，具有一定的工业集聚效应。园区作为全县工业经济发展的主攻方向和主要载体，发展潜力较大，工业用地需求量大，地价预期增长空间较大。
3．个别因素(略)
第三部分 土地估价
一、估价原则
1．替代原则(略)
2．需求与供给原则(略)
3．变动原则(略)
二、估价方法与估价过程
(一)估价方法选择
估价方法的选择应根据估价对象所在区域的地产市场状况、估价基础资料的可用性和估价对象的性质、特点等因素来确定。估价对象为工业用地，一般用成本逼近法或者市场比较法测算，因此可以用成本逼近法来测算。同时估价对象位于××县基准地价覆盖范围内，故基准地价系数修正法也是一种可选的方法。
综上所述，本次评估决定采用成本逼近法及基准
A.巡查的路线规定（重点区域：地下室、 设备房）不定时、高频率巡查，发现进 水立即处置
B.其他重点巡查区域根据各项目实际情 况确定
C.无法处置的情况下项目经理需上报总 公司、社区、街道、物业办等
D.一旦发现可能地下室进水，马上通知领导，再等领导回复
A.对于房屋建筑的估价，主要考虑房屋和建筑物的用途及经济效益、新旧程度和可能继续使用的年限、原来的造价和现在的造价等因素
B.对于机器设备的估价，主要考虑的因素是无形损耗和折旧，估价时应扣除折旧
C.对可转让的土地使用权的估价，取决于该土地的用途、土地的供求关系
D.抵押物一律按市场价估价
E.抵押物的价格由银行和借款人自行协商决定
A.土地租赁应当按照国家和地方政府有关政策规定，制定具体租赁方案，并签订经相关法律部门审核的土地租赁合同
B.出租土地依照现状，不得化整为零、变相分割
C.出租土地租期原则上不超过5年，未经当地政府和集团公司同意不得改变土地用途及变相开发
D.出租土地应依据土地评估价或公平合理的市场价确定租金
A.路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同
B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格
A.一面I临街
B.土地形状为正方形
C.临街宽度与临街深度的比例适当
D.用途为所在路线区段具有代表性的用途
E.容积率为所在路线价区是代表多样性的容积率
下面不是估价作业方案内容的是()。
A．拟采用的估价技术路线和估价方法
B．拟调查搜集的资料及其来源渠道
C．载明估价的基本事项
D．拟定作业步骤和作业进度
